Dit is wat je moet weten over de vastgoed BV

Optie 1 : Privé in vastgoed beleggen

De voor- en nadelen die erbij komen kijken wanneer je particulier investeert bespreken we hieronder.

Belastingtarief

Als privépersoon investeren in vastgoed wordt fiscaal aantrekkelijk wanneer je binnen box 3 valt. Je valt in box 3 als je in privé op incidentele basis een beleggingspand aanschaft. Het gaat dan om “normaal vermogensbeheer”. In box 3 betaal je over het gehele vermogen dat je bezit. Vóór 1 januari 2017 lag het belastingtarief op een vast percentage van slechts 1,2%. Inmiddels heeft de fiscus gekozen worden een 3-schijvenstelsel: hoe meer vermogen je hebt, des te meer wordt het geacht te hebben opgeleverd. Over het (fictief) rendement betaal je vervolgens 31% belasting (Let op: in 2023 is dit 32%).

Van je vermogen gaat een bedrag van € 50.650 af, aangezien dat valt onder de heffingsvrijstelling. Het vermogen met een bedrag tot en met € 50.650 heeft vervolgens een belastingdruk van 0,56%. Tussen € 50.650 en € 101.300 ligt het percentage op 1,35%. Voor al het box 3 vermogen boven de € 1.013.000 geldt een belastingdruk van 1,71% (let op, cijfers zijn gebaseerd op 2022).

Een groot voordeel van vastgoedbelegging in box 3 is dat de particuliere vastgoedbelegger geen belasting hoeft te betalen over de inkomsten uit huuropbrengsten en de latere verkoopwinst. Je betaalt alleen vermogensrendementsheffing over de waarde van het huis.

Een tijd geleden is een streep gezet door nieuwe wetgeving die beleggers fors zou gaan benadelen. In het huidige systeem wordt het volledige vermogen (uit sparen én beleggen) samen genomen in de box 3-belasting. De realiteit is echter dat spaarders een veel kleiner rendement hebben door de historisch lage rente. In verband daarmee zou het vermogen in de belastingaangifte gesplitst worden in spaarvermogen en beleggingsvermogen. Dit zou betekenen dat spaarders veel minder belasting hoeven te betalen, en (vastgoed-)beleggers een stuk meer: namelijk rond de 1,71%. Uiteindelijk is dit plan niet doorgegaan. Investeren in vastgoed blijft dus voordelig!

Pas op voor box 1-heffing

Wanneer je van plan bent om meer in vastgoed investeert, moet je oppassen dat je daardoor niet in box 1 valt. Dit kan namelijk het geval zijn wanneer er niet meer sprake is van ‘normaal vermogensbeheer van je privé vermogen'. Vastgoedexploitatie als onderneming of werkzaamheid wordt gezien als ‘meer dan normaal vermogensbeheer'.

Er wordt– in het kort – gekeken naar de aard van het vastgoed en de reden waarom dit vastgoed is aangeschaft of in eigendom wordt aangehouden. Daarnaast wordt gekeken naar de hoeveelheid arbeid die erin wordt ingestoken, en of jij bijvoorbeeld extra diensten aanbiedt die meer rendement genereren. Als het gaat om situaties waarin jij je richt op het rendabel maken van onroerend goed met behulp van eigen arbeidskracht (bijvoorbeeld: zelf renoveren), eigen ervaring of eigen deskundigheid of relaties, zijn dit aanwijzingen dat het gaat om ‘meer dan normaal vermogensbeheer'.

Denk bijvoorbeeld aan: zelf veel administratieve werkzaamheden verrichten zoals advertenties plaatsen en klachten oplossen, zelf de panden verbouwen en deze regelmatig aan- en verkopen met winst. Op het moment dat de fiscus van mening is dat je normaal beheer te buiten gaat, val je in box 1. Dit betekent belasting betalen tot maximaal 49,5% over het belastbaar inkomen dat uit het behaalde rendement voortvloeit! Dat maakt investeren in vastgoed een stuk minder voordelig. Bovendien ben je privé aansprakelijk voor bijvoorbeeld schulden wanneer je kiest om privé te financieren.

Aftrekkosten

Privé investeren betekent dat je in box 3 te maken hebt met weinig aftrekmogelijkheden. Van je vermogen mag je in box 3 wel bepaalde schulden aftrekken, zoals een lening van een auto of afbetaling van je studieschuld. Belastingschulden vallen buiten deze aftrekmogelijkheid, met uitzondering van erfbelasting die je nog verschuldigd bent. Ook ondernemingsschulden zijn niet aftrekbaar. Dit is nadelig wanneer er bepaalde hoge verbouwingskosten gemaakt worden, of andere (onvoorziene) kosten die vaak zullen voorkomen in vastgoedbeheer.

Optie 2 : Investeren in vastgoed via een BV

Voor een aantal vastgoedondernemers kan het voordeliger zijn om vastgoed in een onder te brengen. Hieronder zal ik de voor- en nadelen bespreken.

Belastingtarief

Wanneer vastgoed in een BV wordt ondergebracht, gelden er andere belastingtarieven, omdat de omzet belast wordt met vennootschapsbelasting. Over de winst die de BV maakt, moet er namelijk allereerst vennootschapsbelasting betaald worden. In 2021 was bij een winst van € 245.000 is de heffing 15%, en daarboven ligt het op 25%. In 2022 lag die grens hoger en was bij een winst van maximaal € 395.000 de heffing 15% en in 2023 geldt bij een winst van € 200.000 een heffing van 19%. Daarboven geldt een tarief van 25.8%. Wanneer je vervolgens winst van de BV aan jezelf wilt uitkeren, bijvoorbeeld als directeur grootaandeelhouder (DGA), moet je daar dividendbelasting over betalen. Dit ligt op nog eens 26,9%. Over de huurinkomsten wordt hier dus wel belasting geheven. De belastingtarieven liggen daarmee hoger dan wanneer je vastgoed exploiteert vanuit box 3. Een voordeel van investeren in vastgoed via de BV is dan weer wel dat er belasting geheven wordt op het werkelijk rendement van je vermogen en niet over een vast percentage van je vermogen (zoals dat het geval is in box 3).

Voorkomen van box 1-heffing

Op het moment dat je activiteiten uitvoert die mogelijk kunnen leiden tot ‘meer dan normaal vermogensbeheer' is het raadzaam om die activiteiten in een BV onder te brengen. Door het onderbrengen van je vastgoed in een BV, voorkom je dat de Belastingdienst een belastingheffing in box 1 toepast. Uit de rechtspraak blijkt dat het al snel het geval kan zijn dat vastgoedondernemers activiteiten uitvoeren die tot ‘meer dan normaal vermogensbeheer' worden gekwalificeerd. Het schrijven van een brief of het hebben van marktkennis kan al een reden vormen. Pas daarom goed op of kies voor de zekerheid op tijd voor een vastgoed BV.

Aftrekkosten

In tegenstelling tot box 3, zijn er veel aftrekmogelijkheden in een Besloten Vennootschap. Elke uitgave die gedaan is met het oog op de zakelijke belangen kan ten laste van het resultaat worden gebracht. Dit betekent wel dat alle aftrekbare kosten hun oorzaak moeten vinden in de onderneming. Of bepaalde kosten nodig zijn voor de onderneming bepaalt de ondernemer ook zelf, de Belastingdienst gaat daar verder niet over (die mag namelijk niet op de stoel van de ondernemer zitten). Dit betekent dat bepaalde verbouwingskosten of andere kosten die nodig zijn voor het beheren van vastgoed, allemaal fiscaal aftrekbaar zijn!

Tot slot

Wat voor jou de beste keuze is, ligt altijd aan jouw situatie en wat je uiteindelijk van plan bent op de vastgoedmarkt. We hebben de voordelen privé investeren en zakelijk investeren besproken en ook de nadelen die hierbij komen kijken. Bij Firm24 helpen wij je graag met de vastgoed BV, krijg op deze manier direct een inzicht in de fiscale voordelen. Via deze link kan je bij ons terecht voor een adviesgesprek met een fiscalist, voor en projectplan op maat of voor het uitvoeren van de vastgoed BV!