Fiscaal advies vastgoed BV
aanvragen in 3 stappen

In de statuten worden de zogenoemde spelregels van de BV opgenomen. In de online aanvraagprocedure kun je aan het einde van de aanvraagprocedure een voorbeeld van een oprichtingsakte downloaden. Dan kan je rustig bekijken welke artikelen er allemaal opgenomen zijn.

Wanneer vastgoed in een BV wordt ondergebracht, gelden er andere belastingtarieven. Over de winst die de BV maakt, moet er namelijk allereerst vennootschapsbelasting betaald worden. In 2022 ligt die grens hoger en is bij een winst van maximaal €395.000 de heffing 15% en daarboven geldt een tarief van 25.8%. Wanneer je vervolgens winst van de BV aan jezelf wilt uitkeren, moet je daar dividendbelasting over betalen, wat ligt op nog eens 26,9%. Over de huurinkomsten wordt hier dus wel belasting geheven. De belastingtarieven liggen daarmee hoger dan wanneer je vastgoed exploiteert vanuit box 3. Een voordeel van investeren in vastgoed via de BV is dan weer wel dat er belasting geheven wordt op het werkelijke rendement van je vermogen en niet over een vast percentage van je vermogen (zoals dat het geval is in box 3).

In tegenstelling tot box 3, zijn er veel aftrekmogelijkheden in een BV. Elke uitgave die gedaan is met het oog op de zakelijke belangen kan ten laste van het resultaat worden gebracht. Dit betekent wel dat alle aftrekbare kosten hun oorzaak moeten vinden in de onderneming. Of bepaalde kosten nodig zijn voor de onderneming bepaalt de ondernemer ook zelf, de Belastingdienst gaat daar verder niet over (die mag namelijk niet op de stoel van de ondernemer zitten) Dit betekent dat bepaalde verbouwingskosten of andere kosten die nodig zijn voor het beheren van vastgoed, allemaal aftrekbaar zijn!

De BV richt je gemakkelijk op via de online aanvraagprocedure op onze website. Na het voltooien van de aanvraag kun je de online identificatie afronden en de volmacht ondertekenen. De notaris bespreekt tijdens de afspraak of telefonisch ook de conceptakte. Alles duidelijk? Dan wordt de BV vervolgens ingediend bij de Kamer van Koophandel door de notaris en ontvang je alle documenten zoals de oprichtingsakte, KvK uittreksel en aandeelhoudersregister.

In de statuten worden de zogenoemde spelregels van de BV opgenomen. In de online aanvraagprocedure kun je aan het einde van de aanvraagprocedure een voorbeeld van een oprichtingsakte downloaden. Dan kan je rustig bekijken welke artikelen er allemaal opgenomen zijn.

Het verschil tussen een vastgoed BV en privé vastgoed is dat in het laatste geval het pand op jouw eigen naam komt te staan. Koop je een pand via je vastgoed BV, dan komt het pand te staan op naam van jouw BV. 

Wanneer je een pand koopt via een vastgoed BV zijn veel gemaakte kosten aftrekbaar. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor een verbouwing. Ben je dus van plan om het pand op te knappen en door te verkopen? Dan is het voordelig om het pand aan te schaffen via een vastgoed BV. Wanneer je een bedrijfspand aanschaft via een vastgoed BV betaal je daarnaast alleen belasting over het rendement van je vermogen en niet over een vast percentage van je vermogen. 

Het nadeel van het aanschaffen van een pand via een vastgoed BV is dat dit wordt belast in box 1. Dit betekent dat wanneer het pand in waarde stijgt, jij hier belasting over moet betalen. Wanneer je je bedrijfspand via een vastgoed BV koopt, behoort het pand daarnaast tot je ondernemingsvermogen. Wanneer je je onderneming verkoopt aan een andere partij ben je dus automatisch niet meer de eigenaar van het pand. Wil je dus na je pensioen in het pand gaan wonen, dan is het wellicht voor jou beter om het pand als privépersoon aan te schaffen. 

Wanneer je een pand koopt of krijgt dan moet je hier overdrachtsbelasting over betalen. Overdrachtsbelasting is een belasting die geheven wordt wanneer vastgoed wordt overgedragen. 

Soms kan je als koper een vrijstelling krijgen voor de overdrachtsbelasting. Hieraan zijn verschillende voorwaarden verbonden, namelijk: 

• Je moet zelf woonachtig zijn in het volledige pand.
• Je moet meerderjarig zijn, maar je mag niet ouder zijn dan 35.
• Het pand mag niet meer kosten dan € 400.000. 
• Je mag slechts één keer gebruik maken van deze vrijstelling.

Als ondernemer zul je niet snel in je (gehele) bedrijfspand woonachtig zijn. Toch kan het zijn dat je wel in aanmerking komt voor vrijstelling, namelijk wanneer: 

• Je een landgoed koopt.
• Je jouw bedrijf overdraagt aan familieleden. 
• Je jouw onderneming omzet in een NV of BV.
• Je zowel overdrachts- als omzetbelasting moet betalen.

Je kunt zowel zelf als via de notaris aangifte doen voor deze overdrachtsbelasting. Heb je bij de notaris een notariële akte op laten stellen, dan zal hij of zij de aangifte automatisch doorgeven aan de Belastingdienst. De notaris zal ook aangeven hoeveel overdrachtsbelasting je de Belastingdienst verschuldigd bent en of je eventueel in aanmerking komt voor vrijstellingen. Heb je geen notariële akte op laten stellen, dan kun je ook zelf aangifte doen. De overdrachtsbelasting dien je wel direct te betalen. Hiervoor moet je een aangifteformulier overdrachtsbelasting aanvragen via de Belastingtelefoon. 

Het investeren in vastgoed of kopen van een bedrijfspand via een vastgoed BV brengt zowel voor als nadelen met zich mee. Daarnaast kan het belastingtechnisch ook ingewikkeld in elkaar zitten. Wij bij Firm24 helpen je dan ook graag in de vorm van een adviesgesprek om samen met jou te kijken wat voor jouw situatie de beste optie is. Ben je daarna zeker van je zaak of was je dit al, maar wil je toch zeker weten dat je niet voor verrassingen komt te staan, dan stellen we graag samen met jou een projectplan op. Houd je je liever zo min mogelijk bezig met het fiscale plaatje, dan regelen wij de uitvoering van je vastgoed BV.